1. lépés — Reális ár meghatározása
Ez a legkritikusabb lépés. A túlárazott hirdetés "elhasználódik" — 30 nap után csökken a megtekintettség, és végül alacsonyabb áron tudod eladni, mintha eleve reális áron indítottad volna. Csinálj egy ingyenes online értékbecslést, nézz meg 5–10 hasonló friss hirdetést a környéken, és ha bizonytalan vagy, kérj 2–3 ingatlanostól véleményt.
2. lépés — Dokumentumok összegyűjtése
- 30 napon belüli tulajdoni lap (földhivatal vagy online).
- Térképmásolat.
- Energetikai tanúsítvány (kötelező, ~30–80 e Ft, érvényesség 10 év).
- Társasházi alapító okirat és SZMSZ.
- Utolsó 3 havi közös költség és rezsi-számlák.
- Ha van: építési vagy használatbavételi engedély.
3. lépés — Profi fotók és hirdetésszöveg
A vevő először a fotók alapján dönt, hogy megnézi-e. Telefonos képek 2026-ban már nem elegendőek — profi fotózás (60–120 e Ft) vagy AI fotószerkesztés (HomeStart-ban pár ezer Ft) helyett pénz. A hirdetésszöveg legyen rövid, konkrét, érzelmileg telített (nem "eladó lakás", hanem "csendes, fasoros utcán, déli fekvésű"), és tartalmazza a kulcsszavakat: alapterület, szobaszám, állapot, ár.
4. lépés — Hirdetés feladása
A magyar piacon az ingatlan.com uralja a portálok piacát (kb. 70% részesedés), mellette a jófogás Ingatlan és a OtthonTérkép érdemes. Az ingatlan.com Plus kiemelés drága, de hatékony: jól megválasztott időpontban (pl. szeptember elején) 2–3-szorosára növelheti a megtekintettséget.
5. lépés — Megtekintések szervezése
Tipp: csoportos megtekintést szervezz (2–3 érdeklődő egy időben). Ez vevői versenyt teremt, és spórolsz az idődből. A lakást világos, rendezett, semleges állapotban mutasd — személyes fotók, családi képek levehetők. Sütemény-illat vagy frissen őrölt kávé valós hatást gyakorol.
6. lépés — Ártárgyalás
Magyar piacon az induló alkudozás jellemzően 5–10% az árból. Ha túl gyorsan engedsz, a vevő gyengének olvas; ha makacskodsz, elveszítheted. Tartsd kéznél az értékbecslési riportot és a környékbeli összehasonlító árakat — adatokkal érvelni mindig erősebb, mint érzelmi alapon.
7. lépés — Foglaló
A foglaló jellemzően a vételár 10%-a. Foglalós szerződést mindig ügyvéddel írass. A foglaló átadásával a vevő elkötelezi magát — ha eláll, elveszti; ha te állsz el, duplán fizeted vissza. A foglalós szerződés és az adásvételi szerződés között 30–60 nap szokott eltelni (hitel-bírálat, jogi átfutás).
8. lépés — Adásvételi szerződés és birtokba adás
Az adásvételi szerződést ügyvéd készíti és ellenjegyzi. A teljes vételár megérkezése után írod alá, az ügyvéd benyújtja a földhivatalba a tulajdonjog-átruházást, ami 30–60 nap alatt jegyzik be. A birtokba adás (kulcsátadás) általában az aláíráskor vagy egy közösen meghatározott későbbi időpontban történik.
9. lépés — Adózás
Ha 5 évnél régebben vásároltad, nem kell SZJA-t fizetned. 5 éven belüli eladásnál a nyereség 15%-a az adó. Bevallás a következő évi SZJA-bevallásban (1853-as). Ha új ingatlant veszel a pénzből, lakáscsere-szabály alapján részleges/teljes adómentesség lehetséges — adótanácsadó tud pontos választ adni.
Megéri ingatlanost bízni?
Ha van időd és türelmed, magán-eladással megspórolod a jutalékot (3–5%). De egy jó ingatlanos gyakran 3–5%-kal magasabb áron ad el, és levesz a válladról 50–80 órát — pénzben és időben általában megtérül. Ha ingatlanos vagy és érdekel az automatizált munkafolyamat, nézd meg az ingatlanos szoftverünket.